以下是一个资产评估收益法的实例：

商场评估案例

1. 评估对象简介

G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C评估事务所对其所属的×商场进行评估。×商场座落于W市最繁华的商业街区，建筑物共24层，其中地下1层，地上23层（裙楼5层，主体塔楼18层）。大厦的裙楼自2011年4月开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始。大厦自营业以来，一直是W市经营较好的商家之一。

2. 评估过程简介

C评估事务所的评估人员，按照必要的程序，在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估，主要做法如下：

评估思路与方法的选取：评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估。

加油站收购案例

1. 加油站案例基本情况及收益法计算模型选择

收益法模型选择：股东全部权益价值=企业整体价值-有息负债。企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。

预测期：由于企业近期的收益可以相对合理地预测，而远期收益预测的合理性相对较差，按照通常惯例，将企业的收益期划分为详细预测期和预测期后两个阶段。

收益期：本次评估假设被评估单位评估基准日后永续经营，相应的收益期为无限期。

净现金流的确定：本次收益法评估模型选用企业自由现金流，自由现金流量的计算公式如下：自由现金流量=息税前利润×（1-所得税率）+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额=营业收入-营业成本-税金及附加-管理费用-销售费用-所得税+折旧及摊销。

房地产评估收益法案例

1. 评估对象基本情况

被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。

2. 评估过程

收益总年限：40（法定最高年限）-2-2=36年。

现有合同是否应该违约：目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。

结论

通过上述案例，我们可以看到收益法在资产评估中的应用。收益法主要适用于经营性房地产、加油站等资产的价值评估，通过预测未来的净现金流，并选择合适的折现率将其折现到现值，从而得出资产的价值。在实际操作中，评估人员需要收集大量的数据，并进行详细的市场调查和分析，以确保评估结果的准确性和可靠性。