资产评估市场法应用实例

市场法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格来估算待估资产的价值。以下是一个具体的资产评估市场法应用实例：

1. 估价对象概况

待估地块为城市规划上属于住宅区的空地，面积为600平方米，地形为长方形。

2. 评估要求

评估该地块在2005年10月3日的公平行业交易价格。

3. 评估过程

3.1 选择评估方法

由于该类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。

3.2 搜集评估资料

搜集待估土地文献资料。

搜集交易实例资料，选择4个交易双方实例作为参照物，具体情况见表2-1。

3.3 黄金交易情况修正

交易实例A：0%

交易实例B：2%

交易实例C：3%

交易实例D：0%

3.4 交易日期修正

根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月下挫1%，各交易实例的交易日期修正率为：

交易实例A：6%

交易实例B：7%

交易实例C：12%

交易实例D：10%

3.5 区域客观因素修正

交易实例A与待估土地基本处于同一地区，无需作地区因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域风险因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

3.6 个别因素修正

定性比各交易实例土地价格高2%。

土地使用年限因素修正：交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：

11年限修正系数 = 0.9659

3.7 计算待估土地的初步价格

交易实例A修正后的单价：

（待估土地价格 × 100 ÷ 交易实例A区域因素值 × （1 + 交易实例A交易日期修正率）× （1 + 交易实例A黄金交易情况修正率）× （1 + 使用年限修正系数））

交易实例B修正后的单价：

（待估土地价格 × 100 ÷ 交易实例B区域因素值 × （1 + 交易实例B交易日期修正率）× （1 + 交易实例B黄金交易情况修正率）× （1 + 使用年限修正系数））

交易实例C修正后的单价：

（待估土地价格 × 100 ÷ 交易实例C区域因素值 × （1 + 交易实例C交易日期修正率）× （1 + 交易实例C黄金交易情况修正率）× （1 + 使用年限修正系数））

交易实例D修正后的单价：

（待估土地价格 × 100 ÷ 交易实例D区域因素值 × （1 + 交易实例D交易日期修正率）× （1 + 交易实例D黄金交易情况修正率）× （1 + 使用年限修正系数））

通过以上步骤，可以计算出待估土地的初步价格。

4. 结论

通过市场法评估，结合交易实例的具体情况和相关修正系数，可以得出待估土地的公平行业交易价格。这种方法在实际操作中具有较强的适用性和科学性，能够较为准确地反映待估资产的市场价值。