资产评估的确定依据主要包括以下几点：

房屋特征和物理状况 ：评估师会考虑房屋的面积、建筑结构、楼层高度、房间数量、装修情况等物理特征，以确定房屋的基本价值。

地理位置：

房屋所在地的地理位置是房产价值的重要因素。评估师会考虑房屋所在的城市、区域的经济发展情况、交通便利性、附近的配套设施（如学校、商店、医院等）、景观等因素对房产价值的影响。

市场比较法：

评估师会参考类似房屋的交易价格数据，尤其是在相同或类似地区的最近销售记录，以确定房屋的市场价值。这种方法通常用于评估市场上同类房屋的价格水平。

收益法：

对于投资性房产，评估师可能会使用收益法评估其价值。这种方法基于房屋的租金收入和投资回报率，计算出预期的现金流量，并据此确定房产的价值。

成本法：

评估师会考虑建造或重建房屋所需的成本，包括土地购买、建筑材料和劳动力成本等，并据此评估房产的重建价值。

法律法规依据

《中华人民共和国企业国有资产法》规定国有企业在合并、分立等特定情形下，必须对相关资产进行评估，以保障国有资产的安全与增值。

国务院颁布的《国有资产评估管理办法》。

财政部颁布的《资产评估准则》、《资产评估准则—无形资产》。

国资办（92）36号令《国有资产评估管理办法施行细则》。

中国资产评估协会发布的《资产评估操作规范意见》。

《企业价值评估指导意见》。

《中华人民共和国公司法》。

经济行为依据：

包括企业改制、合并、分立、转让重大财产、以非货币财产对外投资、清算等情形，这些情形下必须按照规定对有关资产进行评估。

取价依据：

包括市场行情、行业标准和类似资产交易价格等。

产权依据：

涉及产权转让、租赁等产权变动情况的相关文件。

这些依据共同构成了资产评估的坚实基础，确保评估结果的客观、公正和准确。