万科转型的原因主要包括以下几点：

市场压力：

随着市场的饱和，传统的快速滚动开发模式面临越来越大的市场压力，头部房企感受到市场压力并率先进行转型。

政策调控：

近年来，针对住宅的房地产调控政策不断加码，影响了住宅开发商的经营前景，而商业地产开发可以提供稳定的现金流，对大企业和上市公司尤其重要。

项目特点：

万科在一、二线城市的住宅楼盘往往位于偏远位置，周边商业配套不成熟，这增加了销售难度并降低了客户满意度。

转型方向：

万科的转型方向包括商业、物流仓储、长租公寓、度假、养老、教育、物业等，旨在从产品供应商转向生活服务供应商，开拓新的市场领域。

移动互联网转型：

2014年，万科全面向移动互联网转型，向互联网企业学习，以适应数字化时代的发展需求。

企业战略：

作为行业的领军者，万科需要不断创新以维持其市场地位，转型有助于企业适应多变的市场环境，实现可持续发展。

以上点列出了万科转型的主要动因和背景。