资产评估的方法主要有三种：市场法、收益法和成本法。以下是这些方法的详细说明和适用因素：

市场法

基本思路：选择市场上相同或近似的资产作为参照物，确定各种价值影响因素，进行因素差异调整，得到修正后的资产评估价值。

具体方法：

直接比较法：

市价折扣法：资产评估价值 = 参照物成交价格 × （1 - 价格折扣率）

功能价值类比法：

生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系

规模经济效益指数法：资产价值与其功能呈指数关系

价格指数法

成新率价格法

相似比较法：

被评估资产评估值 = 参照物价格 + 功能差异值 + 时间差异值 + …… + 交易情况差异值

被评估资产评估值 = 参照物价格 × 功能差异系数 × 时间差异系数 × …… × 交易情况差异系数 × 个别因素修正系数

价值比率法：

成本市价法：资产评估价值 = 评估对象现行合理成本 × （参照物成交价格 / 参照物现行合理成本）

市盈率乘数法：资产评估价值 = 评估对象收益额 × 参照物市盈率

收益法

基本思路：估算被评估资产未来预期收益，折现成现值来确定被评估资产价值。

基本公式：

资产评估价值 = 未来收益现值

其他公式：

净收益不变--永续年金

成本法

基本思路：现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本，扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额。

基本公式：

被评估资产评估值 = 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值

评估方法选择的要求

在选择资产评估方法时，应当充分考虑以下因素：

评估目的和价值类型：评估方法应与评估目的和评估价值类型相适应。

评估对象：评估对象的类型和现实状态决定了适用的评估方法。

评估方法的适用条件：不同的评估方法有不同的条件要求和程序要求。

数据的质量和数量：评估方法的应用依赖于可靠、合理、有效、充分的数据。

其他因素：如市场情况、资产特性、法律法规等。

可以采用一种评估方法的情形

在某些情况下，可以采用一种评估方法，例如：

当评估对象具有明确的市场交易价格时，市场法是最直接和有效的方法。

当评估对象的未来预期收益较为明确且可以合理预测时，收益法更为适用。

当评估对象是全新资产或需要评估其重置成本时，成本法是合适的选择。

综合分析

在实际评估过程中，资产评估专业人员通常会选择两种以上评估方法，通过综合分析形成评估结论，以确保评估结果的科学性和合理性。不同评估方法的结果可以相互验证，从而提高评估的准确性和可信度。