港口资产评估说明通常包括以下几个关键部分：

价值类型和定义

评估项目的价值类型为市场价值，即自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

评估基准日

评估基准日的选择主要考虑经济行为实施的时间要求，通常选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。例如，某个评估项目的基准日可能是2011年12月31日。

评估依据

评估工作遵守国家现有的有关资产评估的法律、法规以及其它公允的评估依据、计价标准、评估参考资料。行为依据可能包括相关公司的批复、通知及资产评估业务约定书等。

被评估单位概况

介绍被评估单位的基本情况，包括其业务范围、经营状况、资产和负债等。

评估对象与评估范围说明

明确评估的具体对象和范围，包括评估的资产类型、位置、用途等详细信息。

资产权利状况及利用现状

详细描述资产的权利状况，如所有权、使用权、抵押权等，以及资产的利用现状，包括土地开发程度、建筑物设施状况等。

评估方法

说明采用的评估方法，如成本法、市场比较法、收益法等，并说明选择这些方法的理由和依据。

评估结果

提供评估结果，包括评估价值及其确定的过程和依据。

其他相关说明

包括评估假设、限制条件、特别事项说明等。

以下是一个具体的资产评估说明示例：

港口码头公司资产评估说明

一、价值类型和定义

本评估项目的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。本报告所称“评估值”，是指本报告所称“评估价值”，即为XX股份有限公司持有XX港口（集团）有限责任公司的10%股东权益价值，是指以企业审计后报表净资产为基础，在企业持续经营前提条件下，按照本报告所述程序和方法所确定的价值。

二、评估基准日

本项目资产评估基准日是2011年12月31日。委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。

三、评估依据

本次评估是在遵守国家现有的有关资产评估的法律、法规以及其它公允的评估依据、计价标准、评估参考资料的前提下进行的。

行为依据：

中国外运长航集团有限公司《关于同意XX股份有限公司转让所持三家参股公司股权的批复》运资字„2012‟424号；

中国长江航运（集团）总公司《关于同意XX股份有限公司转让所持三家参股公司股权的通知》长航总计发„2012‟232号；

北京XX资产评估有限公司与XX股份有限公司签订的资产评估业务约定书。

四、被评估单位概况

XX股份有限公司是一家专注于港口码头投资运营的企业，持有XX港口（集团）有限责任公司10%的股权。XX港口（集团）有限责任公司主要从事港口码头的建设和运营，拥有多个码头泊位和相关设施。

五、评估对象与评估范围说明

本次评估对象为XX股份有限公司持有的XX港口（集团）有限责任公司10%的股东权益。评估范围包括XX港口（集团）有限责任公司的全部资产和负债，具体包括码头设施、土地、办公设施等。

六、资产权利状况及利用现状

XX港口（集团）有限责任公司拥有的土地和建筑物设施均处于良好状态，土地使用权和建筑物所有权均清晰，无抵押或其他权利限制。土地主要用于货运、港口货物装卸和仓储服务，地上设施包括综合楼、仓库、锅炉房、食堂浴室、综合维修楼、污水处理间、门卫室、围墙、大门及生产用的各种辅助设施等。

七、评估方法

本次评估采用成本法和市场比较法。成本法通过计算资产的重置成本减去折旧和贬值得到评估价值；市场比较法通过比较类似资产的市场交易价格得到评估价值。

八、评估结果

经过评估，XX股份有限公司持有的XX港口（集团）有限责任公司10%的股东权益价值为人民币XX万元。评估结果基于详细的市场调研和资产评估方法的应用，确保评估结果的公允性和准确性。

九、其他相关说明

本次评估假设资产在评估基准日后仍将继续按照现有方式和用途使用，未考虑未来可能发生的市场变化