集体划拨用地资产评估通常涉及以下几种方法和技术要点：

收益还原法

适用于有收益或潜在收益的划拨土地，例如出租的商业、金融、商务办公、娱乐、餐饮、仓库等用地。

在确定土地收益时，需考虑因权能受限造成的划拨土地收益与出让土地收益的差异。

确定还原率时，应考虑划拨土地使用权的处置限制、使用行业限制等因素。

市场比较法

适用于市场上有大量可比划拨土地使用权的交易案例。

比较实例主要来源于政府实际划拨供地案例，选择实例时可不考虑供后实际用途。

剩余法

通过出让土地使用权价格扣减土地增值收益的方法评估划拨地价。

在划拨土地上开发的不动产，其销售具有严格受限性，需注意这一点。

成本逼近法

适用于所有类型划拨土地使用权的评估。

评估时应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。

公式地价系数修正法

在已公布划拨土地使用权标定地价的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。

综合法

结合多种评估方法进行评估，以获得更准确的土地价值。

评估要点

成本逼近法：

合理确定土地取得费，结合估价对象所处区位及周边区域用地结构进行分析。

选择客观的土地取得及开发成本数据。

市场比较法：

选择与估价对象同类型的比较实例，主要来源于政府实际划拨供地案例。

原则上应在同一供需圈内或类似地区收集不少于三个实例。

收益还原法：

确定土地收益时，考虑因权能受限造成的差异。

确定还原率时，考虑划拨土地使用权的处置限制、使用行业限制等因素。

剩余法：

通过出让土地使用权价格扣减土地增值收益的方法评估划拨地价。

注意划拨土地上开发的不动产销售具有严格受限性。

建议

在进行集体划拨用地资产评估时，应根据估价对象的具体情况和评估目的选择合适的评估方法。

结合当地的市场情况和政策法规，确保评估结果的准确性和合法性。

充分考虑划拨土地使用权的权利差别及其对价格的影响，选择适宜的评估参数和系数。

这些方法和技术要点有助于确保集体划拨用地资产评估的公正性、准确性和科学性。