资产评估中的“有账无实”主要指的是 在会计记录中存在资产，但实际上并没有相应的实物资产与之对应的情况。这种情况可能由以下几种原因造成：

未及时进行财务处理：

例如，一些单位建造的办公楼、教学楼等已使用多年，但相关的工程支出仍挂在“在建工程”、“待摊投资”和往来账户中，未及时转为固定资产，导致账物脱节，资产存量不清。

资产未登记和财务处理：

部分单位可能通过与被征收对象达成默契，以实物抵顶行政事业性收入，这些资产未进行资产登记和财务处理，长期滞留账外或被借用，逃避了正常的监督检查。

固定资产不入账：

上级部门调配、无偿调入、接受捐赠、单位合并划入的固定资产未入账，导致有固定资产实物，但没有账目的现象发生。

未核销的资产：

对拆迁、报废、调出的资产未核销，人员调走或离退休不清退、不交接，单位分离划出资产不调账，导致长期挂账。

账实不对应：

一些单位的账面只反映固定资产总值，没有记载实物资产数量及其价值明细，特别是利用国有非经营性资产搞经营的单位，没有按照相关规定进行评估和办理相关手续，使国有资产的保值乃至增值指标难以落实。

为了避免“有账无实”的情况，建议采取以下措施：

加强内部控制：

建立健全的内部控制制度，确保资产的使用、处置和登记过程规范、透明。

及时进行财务处理：

对于已发生的资产使用、调入、捐赠等情况，应及时进行财务处理，确保账目与实际资产相符。

定期进行资产评估：

对固定资产进行定期评估，确保资产价值的准确性和真实性。

强化监督检查：

加强对资产管理的监督检查，确保各项资产的管理和使用符合规定，防止资产流失。

通过以上措施，可以有效避免“有账无实”的情况，确保资产管理的规范性和有效性。