中国工业厂房资产评估是一个复杂的过程，涉及多个因素和方法。以下是一些关键步骤和考虑因素：

评估方法的选择

市场法：适用于有类似交易案例的工业房地产。通过比较类似房产的买卖价格来估算价值。

收益法：适用于有经济收益的工业房地产，如租赁收入。通过预测未来的收益并折现到现值来估算价值。

成本法：适用于不易确定市场价值的工业房地产，通过计算重置成本并考虑折旧等因素来估算价值。

假设开发法：适用于在建工程，通过预测未来开发完成后的价值并减去开发成本来估算价值。

具体评估步骤

确定评估对象：明确需要评估的工业厂房的具体位置、用途、建筑结构等。

收集数据：包括厂房的建筑面积、占地面积、土地使用权、建筑成本、设备价值等。

现场勘查：对厂房进行实地勘查，了解其新旧程度、装修情况、设备设施等。

市场调研：查找周边相似工业厂房的交易案例，进行市场比较分析。

因素分析：考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等因素对厂房价值的影响。

计算价值：根据选用的评估方法，计算厂房的评估价值。对于不良资产，还需考虑闲置风险、改造潜力等因素。

协商和校核：与征收当事人协商确定室内装饰装修价值、设备搬迁损失等补偿，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析，最终确定评估结果。

特殊事项考虑

违章建筑：按建造成本进行评估，并扣除折旧。

未办理房产证：可以采用市场比较法，以市场上有房产证的同类房屋的客观合理价值扣减办理房产证所需的费用后的余额作为评估结果。

红线内外因素：考虑是否有其他影响使用的因素，如“五通”未达、高压线、天然气管道等。

规划信息：了解地块的有关规划，确认最新规划信息，避免因规划调整导致的价值损失。

旧改潜力：评估厂房改造的潜力和可能性，了解当地的相关政策和申请流程。

通过以上步骤和考虑因素，可以对工业厂房进行全面、准确的评估，为相关决策提供依据。建议在实际操作中，选择经验丰富的评估机构，确保评估结果的客观性和公正性。