经营性资产租金评估方法主要包括以下几种：

市场比较法

原理：通过比较类似房地产在相同或相近地区的租金水平来确定目标资产的合理租金。评估师会考虑类似房屋的大小、位置、设施、装修水平等因素进行比较。

步骤：

收集市场数据，了解市场上同类租赁资产的租金水平。

选择比较对象，选择与待评估租赁资产相似的租赁资产作为比较对象。

进行比较分析，比较待评估租赁资产与比较对象的特点、条件和租金水平，得出合理租金的估算结果。

成本法

原理：根据租赁资产的成本来确定其合理租金。具体方法包括摊销法和折旧法。

步骤：

将租赁资产的投资成本进行摊销，摊销期限内按比例计算每期租金。

根据租赁资产的折旧费用来确定租金，一般可按照线性折旧法或加速折旧法进行计算。

收益法

原理：基于租赁资产使用权的收益水平来确定租金。通过预测未来租金收入并折现到现值来确定合理租金水平。

步骤：

确定租金收入，包括目前的租金和未来的租金。

考虑租金增长，参考市场平均增长率。

扣除支出，如物业管理费、维护费用、税费和保险费用。

计算净现值，将未来的租金流入折现为今天的现金价值。

确定合适的折现率，折现率取决于风险水平、市场条件和房地产类型。

计算现值，将每年的净租金收入折现到今天，得出各年的现值，然后将这些现值相加，以获得总现值。

根据计算得到的总现值来确定合适的租金水平。

细分业态推算

原理：根据百货、超市、餐饮、娱乐、散铺等不同业态在特定城市或区域的租金计算方式和承受范围，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。

步骤：

分析不同业态的市场需求和租金承受水平。

针对不同业态的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金。

汇总各业态的租金，得出整体的租金计算体系。

回报率倒推

原理：根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平，然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。

步骤：

确定物业的开发成本。

设定回报率，例如8%。

根据回报率推算整体租金水平。

根据楼层租金差计算各层租金水平。

在选择评估方法时，应根据评估目的、资产特点、数据可获取性等因素进行综合考虑，以确保评估结果的准确性和合理性。同时，进行现场勘查与核实，了解出租资产的实际状况及周边环境，以提高评估的可靠性。