城市更新项目 确实需要进行资产评估。以下是几个关键点的详细说明：

政策要求

为保障集体经济组织的利益，防止集体资产流失，政策规定涉及集体资产的城市更新项目需开展相关评估工作。

投资评估的重要性

投资评估是城市更新项目的重要环节，需要对项目的成本、收益、风险进行全面分析。成本包括土地购买、建筑施工、设备采购等各项费用，收益主要来自于房地产销售、租金收入、公共服务收费等。风险主要包括市场风险、政策风险、技术风险等，需要进行详细的评估和管理。

评估的差异性问题

由于不同的评估公司可能对程序和要求有不同的理解，获取的信息资源不对称或存在误差，导致评估结果差异较大。此外，评估市场鱼龙混杂，资质水平参差不齐，一些评估公司可能为了获取利润而放弃独立、客观、公正的原则，导致估价结果相差甚大。

评估方法的选择

常用的地价估价方法包括市场比较法、收益还原法、假设开发法、地价系数修正法、成本逼近法等。选择评估方法应根据土地估价技术规则，结合估价项目的具体特点及咨询目的进行。虽然单一具体的现状物业或宗地价值评估方法基本一致，但整个城市更新项目的评估结果可能存在较大差异。

深圳集体资产评估的特殊性

深圳城市更新集体资产评估具有复杂性、技术性、创新性等特点，涉及原村集体资产保值增值及可持续发展，关系到原村集体经济组织成员个人切身利益，影响程度高。目前评估的各方面都未形成统一，评估报告差异较大。即将实施的《资产评估法》对评估性质、程序、法律责任等方面进行了规定，对于规范操作和正确评估技术路线具有重要意义。

资产和负债的评估

城市更新项目中的资产主要包括土地储备、在建工程、固定资产等，负债主要包括银行贷款、应付账款等。这些资产和负债的价值评估对于评估项目的整体价值具有重要意义。

综上所述，城市更新项目需要进行资产评估，以确保集体资产的保值增值和相关权益主体的利益得到保障。评估过程中应选择合适的评估方法，并遵循独立、客观、公正的原则，以减少评估结果的差异性和不确定性。