土地评估的方法主要有以下几种：

市场比较法

基本原理：根据市场替代原理，将待估土地与近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地的客观合理价格。

适用范围：主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。

测算公式：PD = PB × A × B × D × E，其中PD为待估宗地价格，PB为比较案例价格，A为待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数，B为待估宗地估价期日地价掇数/比较案例宗地交易日期搦数，D为待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数，E为待估宗地个别因素条件报数/比较案例宗地个别因素条件报数。

收益还原法

基本原理：将待估土地未来正常年纯收益，以一定的还原利率还原，以此估算待估土地价格。

关键影响因素：需要有“稳定”、“可预期”的经营性现金流。

成本逼近法

基本原理：通过土地取得及开发成本来评估土地价值，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等。

评估要点：采用客观的土地取得及开发成本数据，合理确定土地取得费，并结合估价对象所处区位及周边区域用地结构进行分析。

剩余法

基本原理：通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，得出待估土地的价值。

适用范围：更多用于未来拟开发房地产的土地价值评估。

基准地价修正法

基本原理：国土部门每隔几年都会对各区块的城镇土地核定一个基准地价，可以在基准地价的基础上进行修正，得出拟评估土地价值的方法。

路线价法

基本原理：将沿街土地的价值作为基准，土地价值随着与之距离的增大而递减。

公示地价系数修正法

基本原理：依据公示地价，通过系数修正来评估土地价值。

这些方法可以单独使用，也可以结合使用，以获得更准确的土地评估结果。选择哪种方法取决于待估土地的具体情况、市场条件以及评估目的。