资产评估房产的依据主要包括以下几点：

房屋特征和物理状况：

评估师会考虑房屋的面积、建筑结构、楼层高度、房间数量、装修情况等物理特征，以确定房屋的基本价值。

地理位置：

房屋所在地的地理位置是房产价值的重要因素。评估师会考虑房屋所在的城市、区域的经济发展情况、交通便利性、附近的配套设施（如学校、商店、医院等）、景观等因素对房产价值的影响。

市场比较法：

评估师会参考类似房屋的交易价格数据，尤其是在相同或类似地区的最近销售记录，以确定房屋的市场价值。这种方法通常用于评估市场上同类房屋的价格水平。

收益法：

对于投资性房产，评估师可能会使用收益法评估其价值。这种方法基于房屋的租金收入和投资回报率，计算出预期的现金流量，并据此确定房产的价值。

成本法：

评估师会考虑建造或重建房屋所需的成本，包括土地购买、建筑材料和劳动力成本等，并据此评估房产的重建价值。

法律依据：

房产评估的法律依据包括《资产评估法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等。这些法律规定了评估的定义、程序和标准，确保评估的合法性和公正性。

市场供需状况：

当地房地产市场的供需状况也会对房产评估产生影响。如果市场上对该区域的房产需求旺盛，而供给相对较少，那么房产的评估价值可能会相应提高；反之，如果市场供大于求，房产价值则可能会受到一定抑制。

房产的物理状况：

房屋的结构是否稳固、合理，直接关系到其安全性和使用价值。此外，房龄、朝向、装修等因素也会影响房产的价值。

基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格：

这些价格是评估房产价值的基础，评估师会参照这些价格进行评估，并结合当地的市场价格进行调整。

综上所述，资产评估房产的依据是多方面的，包括房屋特征、地理位置、市场数据、法律依据等。这些依据共同构成了房产价值评估的坚实基础，确保评估结果的准确性和可靠性。