资产评估现场勘查的步骤?
资产评估现场查勘方法主要包括以下几种:
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旋网计数法
适用于白天活动的虾类,通过分片抽样、旋网计数和换算得出池中虾类总数。具体计算公式为:池内虾类总数 = 每网平均虾数 ÷ 旋网撒开的面积(平方米) × 养殖池面积(平方米) × 经验系数。
标志计数法
也叫概率计数法,通过标记一定数量的虾,然后重新捕获并计算标记虾的比例来估算总数。计算公式为:池内总虾数 = 平均抽样虾数 × 池内标志虾总数 ÷ 平均抽样中标志虾数。
市场法
在完成估价对象查勘的同时,对选取的可比实例进行查勘,重点关注交易情况、交易日期、区域因素和个别因素,以及物价指数等。需要统一付款方式、币种和面积单位。
收益法
对同类型客观潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益、资本化率、法定年限、使用年限、租约限制等关键因素进行查勘和核对。
成本法
重点对建筑物的结构、构造、材料、设备、配件、具体尺寸、建成年份、耐用年限、设计使用寿命等进行查勘,并对土地取得费用、开发成本、建安费用、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、预计净残等过程费用进行调查。
房地产现场查勘
房地产估价师应对估价对象进行实地查勘,对照相关权属证明材料,全面细致地了解估价对象,并做好实地查勘记录,拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境的照片。
核实权属
筛选重要和大额资产,抽查入账凭证和购货合同,记录车辆行驶证复印件、公里数、特种设备年检报告等。对于压力容器、行车、起重设备等特定设备,需要详细记录其情况。
现场清查
到现场后由相关资产负责人具体讲解,并清点设备,记录设备状况和资产分布情况,设备负责人和清查人签字。
建筑物损耗评估
估价人员应亲临估价对象现场,观察、鉴定建筑物的实际新旧程度,根据建筑物具体状况确定损耗率或成新率。
这些方法适用于不同类型的资产评估,具体选择哪种方法取决于评估对象的特点和评估目的。建议在实际操作中,根据具体情况灵活运用这些方法,并确保查勘过程的准确性和完整性。
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