资产评估方法主要包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。每种方法都有其独特的应用场景和优缺点。以下是对这三种方法的详细分析：

市场法

概念：市场法是通过比较类似资产在活跃市场上的交易价格，来映照出目标资产的价值。其优势在于能够直观地反映市场的供求关系和资产的实际市场价值，具有较强的客观性和说服力。

应用步骤

选择参照物：选择市场上相同或近似的资产作为参照物。

确定价值影响因素：进行因素差异调整，得到修正后的资产评估价值。

具体方法：

直接比较法：包括市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格法等。

相似比较法：包括价值比率法、成本市价法、市盈率乘数法等。

适用条件：市场法要求市场公开、交易活跃，并且需要足够数量的可比交易实例。

局限性：若市场交易清淡，或者难以找到与目标资产在地理位置、使用年限、功能等方面高度可比的实例，市场法的评估结果可能会出现较大偏差。

收益法

概念：收益法是通过预测资产未来预期能够产生的收益，并将这些未来收益按照合理的折现率折算为现值，以此来评估资产的价值。该方法尤其适用于那些能够产生稳定收益的资产，如商业地产、具有持续盈利能力的企业股权等。

应用步骤

搜集数据资料：包括资产配置、生产能力、资金条件、经营前景等。

分析测算未来预期收益：预测资产未来预期收益并分析其持续时间。

分析测算折现率：选择合适的折现率将未来收益折算成现值。

确定评估结果：综合分析并确定资产的评估价值。

主要技术方法：

净收益不变--永续年金。

其他有限期和无限期的评估方法。

适用条件：适用于能够产生稳定收益的资产，且未来收益可以合理预测。

局限性：预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。

成本法

概念：成本法是从资产的重置成本角度出发，计算重新购置或建造被评估资产所需的全部成本，再减去各项损耗来确定资产价值。这种方法在资产的市场交易不活跃，或者难以找到可比资产时，具有独特的优势。

应用步骤

估算重置成本：计算被评估资产在全新状态下的重置成本。

估算贬值：包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。

确定评估价值：重置成本减去各项贬值的差额即为评估价值。

适用条件：适用于市场交易不活跃的资产，或者难以找到可比资产的场合。

局限性：忽略了市场供需关系对资产价值的影响，可能导致评估结果与资产的实际市场价值脱节。

总结：

市场法适用于市场活跃、需要直观反映市场价值的场合；收益法适用于能够产生稳定收益的资产，需要准确预测未来收益；成本法适用于市场交易不活跃或难以找到可比资产的场合。在实际应用中，应根据具体资产类型和市场情况选择合适的评估方法，并可结合多种方法进行综合评估，以确保评估结果的准确性和可靠性。