资产评估土地的特征主要包括自然特性和经济特性。

自然特性

土地面积的有限性：土地面积是有限的，不能通过人为手段增加。

土地位置的固定性：土地的位置是固定的，决定了土地的有用性和适用性随着位置的不同而有较大变化。

土地质量的差异性：不同地域和社会经济条件下，土地的质量和功能各异。

土地永续利用的相对性：土地可以永续利用，但需要维持其功能，且永续性是相对的。

经济特性

土地供给的稀缺性：土地面积有限，特定用途的土地更是稀缺。

土地用途的多样性：土地可以用于多种用途，但需要考虑最有效利用原则。

土地利用方向变更的困难性：土地用途一旦确定，变更起来较为困难。

土地增值性：土地价值可能随着时间和利用方式的变化而增加。

土地报酬递减的可能性：在土地利用过程中，随着投入的增加，土地的边际产出可能逐渐减少。

土地利用后果的社会性：土地利用不仅影响经济，还反映社会生产关系，包括占有、使用、支配和收益的关系。

这些特征决定了土地在资产评估中的重要性和复杂性。在评估土地资产时，需要综合考虑这些自然和经济因素，以得出准确的价值判断。